Så går en friköpsprocess till

Innan en förening går till beslut bör styrelsen ta fram ett beslutsunderlag. Det beslutsunderlaget ska bland annat innehålla:

Planutredning - Utreder om planen tillåter avstyckningar eller om det krävs ytterligare åtgärder för att få avstycka.

Analys av stadgar, ekonomisk plan och upplåtelseavtal - Analysen syftar bl.a. till att utreda vilka beslut som måste fattas i föreningen och hur kostnader för lösen av lån och genomförande av friköp ska fördelas mellan medlemmarna.

Värdering - Värdering av husen som bostadsrätter respektive småhus. Värderingarna sker genom fastighetsmäklare som vi anlitar och används som ett underlag för den ekonomiska analysen.

Ekonomisk analys - Hur stor blir kostnaden för att friköpa och hur ser boendekostnaden ut efter friköpet? De vanligaste kostnaderna är lösen av föreningens lån, lantmäterikostnader, detaljplanekostnader, lagfartskostnader och likvidationskostnader.

Beslut om friköp/likvidation - Beslut om frivillig likvidation kan fattas på en enda föreningsstämma om samtliga bostadsrättshavare i föreningen är överens. Alternativt kan beslutet tas på två föreningsstämmor (extra eller ordinarie). På den första stämman krävs enkel majoritet (minst 50 % av de röstande) och på den senare stämman krävs två tredjedelars majoritet.

Likvidator tillsätts - Likvidatorn är exempelvis en fastighetsjurist från Jurideko Fastighetspartner och utses av Bolagsverket efter förslag från föreningen. Föreningens styrelse avgår i samband med stämmans beslut om likvidation. Styrelsen kommer ändå att jobba vidare parallellt med likvidatorn som arbetsgrupp. Formellt är det likvidatorn som ansvarar för föreningen.

Ansökan om detaljplaneändring - I vissa fall måste detaljplanen ändras innan avstyckningen.

Avstyckning - Ansökan om avstyckning och bildande av gemensamhetsanläggning.

Ansökan om lån för medlemmarna - Jurideko hjälper till att handla upp lånen för de enskilda medlemmarna om ni så önskar. Ofta kan man få en bättre ränta om lånen handlas upp gemensamt.

Försäljning bostadsrätter - Medlemmarna säljer sina bostadsrätter till föreningen.

Köp av småhusfastighet - Medlemmarna köper tillbaka sitt hus, nu som småhus med äganderätt.

Deklaration - Jurideko kan stödja medlemmarna med instruktioner för hur deklarationen ska fyllas i.

Avslutande stämma

Vad innebär ett friköp för mig ekonomiskt?

Det är ofta möjligt att sänka boendekostnaderna med ett par tusen kronor i månaden. Det beror på att du efter friköpet kan dra av räntekostnaderna för din andel av föreningens lån. Dessutom kan du spara pengar genom minskade administrativa kostnader samt genom att själv göra arbete på huset eller anlita en hantverkare och göra ROT-avdrag. Högst sannolikt kommer också marknadsvärdet på ditt boende att öka efter friköpet.

Får alla lån?

För de flesta bostadsrättshavare är det inga problem alls att få nya lån motsvarande deras andel av föreningens lån. Det beror på att boendekostnaden sjunker och marknadsvärdet stiger när friköpet genomförs. Om du har en inkomst så att du kan betala dina boendekostnader idag bör det inte vara några problem. Det är inget hinder att var pensionär.

Vad händer om jag inte får lån?

I många fall går det att hitta möjligheter även om det första beskedet från banken är negativt. Annars går det bra att sälja bostadsrätten under hela friköpsprocessen. När alla känner till att bostadsrätten ska omvandlas till äganderätt ökar i princip värdet på bostadsrätten till den blivande småhusfastighetens värde minus andelen av föreningens lån.

Kan jag utnyttja ROT?

Ja, som småhusägare kan du få ROT-avdrag för arbeten såväl på utsidan som insidan av huset. Som bostadsrättshavare får du däremot bara ROT-avdrag för arbeten på insidan där du har underhållsansvar gentemot föreningen.

Vad händer med de gemensamma ytorna efter friköpet?

En småhusförening har ofta gemensamma markområden med exempelvis vägar, lekplats, återvinning, garage och samlingsplats. Dessa områden blir en gemensamhetsanläggning för fastigheterna. Gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening där de nyblivna småhusägarna är medlemmar.

Vad är skillnaden mellan att bo i bostadsrätt och egen småhusfastighet?

Enkelt beskrivet så äger du inte din bostadsrätt, du har endast nyttjanderätt. Det innebär att du till exempel måste ha styrelsens medgivande vid större ombyggnader. Vad gäller marken som omger huset är den ofta inte ens upplåten med bostadsrätt utan det finns endast ett skötselansvar. Du har inte heller någon rätt att göra förändringar på fasaden eftersom det ligger på föreningens underhållsansvar. Som fastighetsägare har du däremot rätt att förfoga över hela huset och den mark som ingår i fastigheten. Vidare har du rätt att hyra ut och sälja din fastighet.

Hur stor blir fastighetsskatten?

Som småhusägare betalar du ett fast maxbelopp som för år 2015 är 7 262 kronor. I det fall 0,75 procent av taxeringsvärdet ger en lägre avgift, ska du betala det beloppet i stället.

Hur mycket skattar jag på kapitalvinst (reavinst)?

Kapitalvinsskatten är 22 % av vinsten. Exempel: om kapitalvinsten efter avdrag för omkostnader är 200 000 kronor blir kapitalvinstskatten därmed 44 000 kronor.

Hur stort är uppskovsbeloppet?

Det är möjligt att få uppskov från beskattning på en vinst upp till 1 450 000 kronor. Kostnaden för uppskovet är en avgift på 0,5 % av det totala uppskovsbeloppet (kapitalvinsten). Om kapitalvinsten är 200 000 kronor innebär det alltså en årlig avgift för uppskovet på 1 000 kronor, om man räknar i förhållande till kapitalvinsten blir det 2,27 %. Denna avgift är dock inte avdragsgill som en räntekostnad, vilket innebär att det vid låga räntor kan vara lönsamt att låna till att betala skatten jämfört med att betala uppskovsavgift.